当今之时，我们面临一个千年未遇、百年未遇、四十年未遇的大变局。在长三角一体化的基础下，要如何把握好不动产投资新机遇？12月11月，由上海市国际股权投资基金协会主办、不动产投资分会承办，仲量联行、沪港联合控股协办的“第六届外滩金融·上海国际股权投资论坛不动产投资分论坛”在上海举行，论坛聚集了行业翘楚、业界精英。共讨长三角一体化与不动产投资管理的新思路。

把握长三角不动产投资机会

     在论坛的开幕致辞上，上海市国际股权投资基金协会不动产投资分会会长路林表示，十四五规划提出，依托大都市群、大都市圈，更加集聚的促进区域发展，以国内大循环，国际国内双循环互相支持的大市场优势，全面促进消费，拓展投资空间。长三角的核心示范区正当其中，基础设施不动产、进而商业不动产将迎来更多更丰富的投资机会。

上海市国际股权投资基金协会不动产投资分会会长 路 林

     东方证券总裁助理兼首席经济学家邵宇，在“从大湾区到长三角，都市圈经济未来谁主沉浮？”的主旨演讲提出了三个关键词：创新、共富（共同富裕）、安全。邵宇强调，作为国民经济的重要引擎之一，房地产业占据十分重要的作用。房地产开发投资额占GDP的比重也明显增加。在如何平衡房地产和创新二者之间，成为当下不可避免的问题。结合中国经济地理新格局，邵宇以深度城市化的三个案例进行分析，从东部、中部、西部解释深度城市化是若干个超级城市群，是三纵两横立体交通，是城乡一体化。

东方证券总裁助理兼首席经济学家 邵 宇

     中国房地产行业已从过去黄金时代转入白银时代，在此过程中，商业综合体的运营和发展也面对许多挑战。印力集团合伙人、副总裁兼上海分公司总经理叶挺，在“从社区到都市圈，商业综合体进化与挑战”的主旨演讲中提到，从未来长远发展的思维角度去看不动产投资，以经营型资产为载体的资产才是整个资产运营的基石。他结合自己的经营实践分享投资思维，叶挺认为，在投资层面需要拥有敬畏之心，商业项目要有优质的项目硬件和丰富的内容充盈，这是他对于好产品、好服务的理解。在商业不动产投资方面，要做“时间的朋友”，保持长期主义思维，拥抱长线资本。“作为长期持续经营的资产，要保证运营可持续，既能够满足综合居住社区居民的需要，又能满足财务需求，最终实现资产的流动和退出。将服务的价值变现，并没有想象中的简单。”叶挺认为，把财务、综合竞争力以及产品服务意识融合为一体，形成发展模式中的驱动力，是整个商业经营团队都必须探讨的话题。

印力集团合伙人、副总裁兼上海分公司总经理 叶 挺

不动产管理“闭环”如何打造？

     凯德集团（中国）首席投资官潘子翔带来了主题为“如何运用私募基金管理不动产投资”的主旨演讲。

    “不动产资产本身拥有较高的资金，是市场经济活动中非常重要的投资领域，有专业的门槛和要求。需要通过专业的管理平台实现资产和资本之间的高效对接。专业的资产管理人和私募基金管理人尤为重要。”潘子翔表示，不动产私募股权基金不仅可以拓宽企业的融资渠道， 也为国内外体量巨大的资本开辟更加开阔的融资环境，使得投资者有更多的机会参与。潘子翔认为，境内外不动产私募基金存在一些差异化的特征：从投资目的看，境内不动产私募基金多债性或股加债的模式，纯股性投资较少，“融资”目的大于“投资”；境外不动产私募基金多以纯股权投资性质为主，有专门设立的债券、夹层投资资金。从投资期限上看，境内不动产私募基金除保险资金配置的基金外，一般为1—3年；境外不动产私募基金为5—8年的长期投资，甚至更久。从风险收益考量及退出方面看，境内不动产私募基金风险回避型居多，退出途径有限；境外不动产私募基金股权投资的风险收益具有较大的浮动性特征，但有机会享受资产增值带来的高回报，拥有多样化的退出渠道。

凯德集团（中国）首席投资官 潘子翔

     光大嘉宝股份有限公司副总裁、光大安石COO周颂明带来了题为“资产管理中投融建管退作用”的主旨演讲。周颂明表示，境外资产管理，主要以募、投、管、退四个环节为主。但投、融、建、管、退更适合国内的发展，因为每个环节都涉及到价值，即每个环节都会产生成本。“管理人要具备金融思维，要懂管理，未来精细化的管理比较重要，竞争也会越来越激烈。”周颂明认为，企业在实际经营管理中也会遇到一些变化，比如环境在变、客户在变、人们的消费习惯在变， 实际上变是一个常态。因为现在商业的变化和市场的调整非常快。但是企业要以不变应万变，不变的是战略、价值观以及做人做事的原则，管理当中最核心的是价值观、企业文化和内在管理机制。其次建设阶段也很重要，因为建设周期长， 资金的成本高，有些项目因为建设周期把控不好，实际回报率就受到非常大的影响。

光大嘉宝股份有限公司副总裁、光大安石COO 周颂明

存量时代下运营的“变”与“不变”

     在长三角一体化的大背景之下，商业地产运营管理理念会随着时代发生改变。本场论坛第一个圆桌讨论是围绕“存量时代商业地产运营管理如何变革？”的主题展开，由安狮资产创始人兼董事长张国正担任圆桌主持人。

    提及到资产运营管理，张国正指出，资产增值作为资产管理中最重要的一环，要想达到金融价值最大化，其中包括很多因素，例如政策、全球经济环境、退出方式等，归根结底要渗透到底层的运营管理思维以及细节的方方面面。

    关于传统商业的创新，盈展集团主席兼首席执行官司徒文聪提出：“在资管行中，‘变’的话题是永恒的，是常态化。”司徒文聪的团队在观察“95后”“00后”的消费群体之后会发现，这代人的消费习惯和消费方式发生很大的改变，因此在不同品牌规划、生产层面要多关注和偏向受众的消费模式。消费群会利用很多创新的手法达到最终的消费目的，他将其总结为三个关键词：社交资本、标签、科技娱乐融合。因此，商业中要不断重构人、货、场定义和模型。用心研究年轻人的消费习惯，锁定好长三角地区的未来的机遇。

   “在资管行业中，把控诚信原则是永恒不变的。”沪港联合控股有限公司董事会主席以CEO姚祖辉认为，除了诚信第一原则，其次是保持优秀的企业文化不能变。在团队管控上，做到精兵强将。把专业的事交给专业的人，做好文化灌输、提高团队的专业技能。

    光大嘉宝副总裁周颂明认为，这个行业具有明显的周期性特征。“变”与“不变”讲究的是战略性，从长远发展角度来看，轻重结合，减轻企业整体压力，这样才能把握核心资产。未来房地产行业由增量转存量时代，所以顺应时代变化，打造不同的产品，因地制宜地挖掘资产价值。

    地铁建设形成了很多自然的商业空间，事实上，这些空间也在寻求合适的模式经营和管理。上海申通地铁资产经营管理有限公司总经理庄巍强调，一个空间往往存在三个“灵魂拷问”：第一次为什么要来？第二次为什么要来？为什么向朋友介绍或者带着朋友一起来？解决以上三个问题，就能解决空间问题。“一个懂地铁的财务投资人要秉持初心不变。面对地铁上盖遇到种种问题，我们要专注于自己专业的领域，与运营存量资产能力强的合作伙伴一起解决实际问题。”庄巍说。

从左至右嘉宾依次为：

张国正、司徒文聪、姚祖辉、周颂明及庄巍

从基础设施REITs看不动产投资管理

      在第二场圆桌讨论环节，中公委租赁式公寓创新研究中心副院长张文玥作为主持人与各位嘉宾围绕“从基础设施REITs看不动产投资管理”的主题展开讨论。

     德邦基金总经理陈星德表示，基础设施领域的市场份额很大，种类和可选择的标的非常多。但从REITs种类来看，基础设施是相对来说有一定难度的，主要因素是基础设施收益性和公益性、种类和运营多样等、产权方面也较为复杂等；其次，它的产权问题比商业地产或者其他不动产要复杂，所以会产生操作上的问题。从国外的经验看，基础设施是一个专门的类别，需要资产管理人具备的较强的专业和精度管理。

    上海市国际股权投资基金协会副理事长路林认为，公募基金管理公司按照目前的政策法规，公募基金管理公司在这个政策框架当中，担任着主要的组织者和持续管理者的角色。

    “从国际国内的整个的宏观形势，尤其是从长期利益看，当前推出公募REITs基础设施是非常重要的节点。国内的整个资管市场，缺乏这种基于稳定现金流的金融配置产品。未来如果谁能把深度价值研究做好，谁就能把REITs这方面的投资做的更好。”嘉实基金董事总经理、基础设施基金投资管理部负责人王艺军提出。

    仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄表示，基础设施REITs的试点提出了资产长期运营的逻辑。相对而言，不动产运营相对是更成熟一些。从投资角度来说，基础设施REITs丰富了资本市场，提供了非常稳定的投资产品。但从基础设施层面看，会有更多挑战，其中涉及大量的产业招商和产业落地的层面。作为房地产服务行业，需要去做更多的变革和抓住的市场机会。

从左至右嘉宾依次为：

张文玥、陈星德、路林、王艺军及徐岱雄