今年以来，宏观经济面临俄乌冲突、地缘政治、疫情冲击等影响，加速风险因素增加。世界格局之变、时代进程之变、投资趋势之变以前所未有的方式展开，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性随之上升。震荡行情下的房地产市场如何演进，如何穿透迷雾确保不动产投资行稳致远，如何运用创新资本工具和管理手段提升投资效率，如何在开发时代向存量管理时代切换的背景下，破解不动产投资之道。11月2日，由上海市国际股权投资基金协会主办、上海国际股权协会不动产分会承办，君和资本、领中资本特别支持的“2022外滩金融?上海国际股权投资论坛不动产投资分论坛”在上海举行。此次论坛是二十大后中国不动产投资领域专业性的行业盛会，主题为“拥抱变革，重构未来”，大会云集了来自中资、外资，国企、民企以及来自不动产投资领域上下游的各类机构，大会就当前市场关注的房地产市场风向、不动产投资趋势做一深入讨论。本次大会由上海国际股权协会监事吴琦担任主持。“房住不炒”下不动产行业迎来拐点 需要在规范中求发展

图：上海国际股权协会理事长、金浦投资总裁吕厚军

金浦投资总裁、上海国际股权协会理事长吕厚军大会致辞中表示，在地缘冲突和新冠疫情双重影响下，在全球经济迎来诸多不确定性的当前，我国房地产行业面临着巨大挑战。经历了三十多年的快速发展，房地产业的角色从经济发展的助推器向稳定器进行切换，房地产业从数量型发展模式向高质量发展模式演进。随着城市化进程的放缓，人口老龄化，不动产投资所面临的外部条件出现变化，不动产投资的拐点也开始显现。不动产私募股权基金等一批不动产投资企业也面临新挑战和新的机遇期。

二十大刚刚落幕，报告着力点是实体经济，市场在配置资源上起决定性作用、更好发挥政府作用；同时，围绕构建新发展格局、贯彻新发展理念，报告提出了更加全面的要求。吕厚军指出，对于私募股权机构而言，有责任、有信心在推进管理规模和业务发展质量提升的同时，服务实体经济和科技创新。对于不动产投资机构而言，数字中国战略、双碳战略、新基建战略等方向大有可为。作为行业优秀企业，进一步加强业务布局和战略能力提升，促进社会对不动产私募股权行业形成正确认知，为推动不动产私募股权行业规范、健康可持续发展、服务实体经济创新发展做出应有的贡献。

图：上海地铁资产投资管理有限公司董事长兼总经理、上海国际股权协会常务理事、不动产分会会长庄巍上海地铁资产投资管理有限公司董事长兼总经理、上海国际股权协会常务理事、不动产分会会长庄巍在大会致辞中表示，二十大重申“房住不炒”，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度”实现路径。其中房住不炒就是剥离普通商品住宅的过度投资属性，但对于整个行业而言，如何供给、如何保障、如何并举，仍然需要秉持开拓进取之心，不断推进转型进化。除商品住宅之外，不动产的内涵丰富，租赁住宅、商业、办公、产业地产等不动产投资仍然需要在引领下发展，在规范中成长。庄巍认为，行业新发展模式正在孕育出新的机会，一如公募REITs的试点，为资产原始权益人、基金管理人、投资人打开了完全崭新的一页，资产管理能力的提高、资产运营能力的深耕，有了新的目标和方向。产业园区、物流地产、数据中心等新基建领域也迎来新的发展期。 

新基建方兴未艾：不动产投资助力实体经济发展

图：普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪发表题为“普洛斯产业新基建的投资之道”的主旨演讲。基于卓越的资管能力，普洛斯已经成为全球领先的资产管理机构。目前在全球范围内管理的基础设施面积为7700万平方米，投资并管理29支不动产基金。在中国，普洛斯的资产管理规模超过720亿美元，不单单因为中国是全球最大的经济体之一，有大量人口基数和消费潜力，更重要的是在当今全球各个市场当中，中国是产业上下游的供应链布局最完善的地区和市场。在赵明琪看来，作为另类资产投资管理机构，并不止于提供仓储基础设施资产，她认为普洛斯正在成为助推中国产业发展的重要动力。在服务产业企业客户，比如汽车产业的宝马、特斯拉、理想等企业；大型跨国生物医药企业，如上药集团、默克等；以及全球消费品牌，如阿迪达斯、安踏等，普洛斯和客户的关系不是房东和租客关系，已经跳出底层资产本身，更多是在能力范畴之内给客户提供更多价值，比如产融科技、供应链服务以及新能源服务等。同时，普洛斯还坚持以基础设施为依托，打造以运营为核心的产业服务生态体系，通过资本投入持续打造生态圈，引领中国物流行业发展与变革，普洛斯也深度参与国有企业混改和合资合作，实现共赢发展。

通过园区的打造更好助力产城融合，来自外高桥集团副总经理张浩发表题为“外高桥产城融合的实践和探索”的主旨演讲。什么是产城融合？张浩表示外高桥经历了园区从1.0到3.0的跃迁。从生产、仓储功能为主、载体空间相对封闭，工业园与城市空间相对割裂，观感比较杂乱，向产业空间和城市关系高度融合、城市综合体、产业生态圈和资源交流交互平台的打造方向过度，从工业园、产业园向产业社区迈进。

图：外高桥集团副总经理张浩

产城融合3.0版本，空间关系高度融合与很多城市综合体以及产业链有很大关系。产城融合怎么融合起来？张浩认为要注重产业链的搭建、产业生态的形成；产业办公的多元功能；更为开放的空间；社群属性突出；产业社区氛围的营造。作为3.0产城融合的样本，张浩分享了新展城的实践和探索，目前已初步形成涵盖汽车流通、医疗器械、智能制造等主力产业布局，周边有较多的居住组团及商业消费基础，助力打造板块间联动的产城功能示范区。

研究报告发布：长租公寓与不动产行业转型趋势

在本次论坛上，上海国际股权协会不动产分会联合CBRE世邦魏理仕和德勤摩立特首发两个业内重磅研究报告，针对长租公寓和房地产市场的转型趋势进行前瞻解读。

图：CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨

CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨带来“长租公寓中国商业地产投资新热点”的研究报告。谢晨指出，从全球来看，长租公寓已经成为第一大商业地产投资类别，未来十年，有望成为中国最具成长性的商业地产之一，是商业地产领域必须看到的发展潜力非常大的赛道。第一，来自城镇化的继续推进、人们的住房消费观念发生转变以及来自政策的支持；第二，从流动性来看，租赁住房是成熟市场上的主流投资物业类型，保障性租赁住房纳入公募REIT。第三，国内集中式长租公寓渗透率不足2%，与发达国家30%-50%渗透率相比还有追赶的空间，随着人们对住房消费理念发生的变化，随着对机构化租赁住房企业支持及长租公寓支持，发展潜力非常大。谢晨预测2030年中国集中式长租公寓规模将是2020年的12倍，达到12000万套规模。从投资路径来看，存量资产收购改造、绿地开发、平台合作与投资这三种模式将成为长租公寓投资的主流方式。

图：德勤摩立特兼并、收购与重组业务线主管合伙人陈维皓

德勤摩立特兼并、收购与重组业务线主管合伙人陈维皓发布“地产行业新起点与新征程”的研究报告。在中国“两个一百年”战略目标的历史交汇期，中国宏观经济发展迎来了真正“高速换挡”后“平稳增长”的新常态。不动产行业将继续作为支撑国民经济增长的中流砥柱，并且呈现稳健、高质量的增值趋势；同时新的变化也在悄然发生。报告认为，中国不动产行业由“增量”逐步向“存量”市场转型。不动产行业由住宅开发为主的传统地产向“土地+产业”为集成的资产增值的方向发展。未来不动产行业的发展方向将进行四个转换与平衡，不动产企业从“建”的短期视角向“管”的中长期视角迁移，布局适度多元业务；加速平台化能力的构建，链接多元资源以满足多元化需求；不动产产业角色的分化，网格化管理催生小模块能力的构建，并进行资本化变现；不动产对于数字化、科技化、信息化的需求提高，数字科技越发深度应用到城市的建设和运营中。面向未来，“稳健增值”、“多元并进”、“驱动升级”将成为不动产行业未来持续保持的发展关键词。

看好中国长期，坚定投资重仓中国图：首钢基金执行董事、参加CANPLUS创始人、上海国际股权协会联席理事、不动产分会副会长李青阳

此次大会第一场讨论，首钢基金执行董事、参加CANPLUS创始人、上海国际股权协会联席理事、不动产分会副会长李青阳作为本次圆桌会议的主持人与嘉宾们围绕“盘活存量资产：新业态与新发展方式”展开讨论对话，李青阳认为党的二十大召开，关键在于转换范式，对于不动产行业而言，也意味着切换思维。

图：凯德投资(中国)首席执行官、上海国际股权协会联席理事、不动产分会副会长潘子翔

针对近期当前房地产市场悲观的情绪，凯德投资(中国)首席执行官、上海国际股权协会联席理事、不动产分会副会长潘子翔用“信心”和“机会”两个关键词做一回应。虽然短期市场因为调控出现震荡，但是中长期来看，调控的目标是为了让市场更加健康，避免出现造成系统性风险的情况出现，凯德肯定国家的政策方向非常正确。

“作为在中国已有27年的外资企业，2018年开始调整赛道顺应行业转型趋势，从住宅、商业的布局扩展到产业园区、数据中心、仓储物流、新能源等领域。凯德因此非常看好中国市场的发展，在特殊的窗口期要看到机会，今年以来凯德先后在上海、北京、成都、武汉、杭州、佛山甚等多个城市追加投资。”潘子翔表示，凯德投资策略稳健，杠杆合理，拥有专业健全的资管团队。放眼未来，凯德计划在未来2-3年内，将中国的资产管理规模翻一番，希望藉此为业内同仁注入信心。

图：杨浦科创集团董事长、上海国际股权协会联席理事、不动产分会副会长郑岳肖

杨浦科创集团董事长、上海国际股权协会联席理事、不动产分会副会长郑岳肖从科技产业园区分享了存量资产运营管理的心得。杨浦科创集团围绕杨浦区重点区域载体开发与建设为核心主业，积极参与科技创新产业投资与服务和杨浦区区域主导产业的发展。依托杨浦得天独厚的科技资源优势，杨浦科创集团坚持深耕科创领域，通过产业集聚和园区打造为高科技公司提供创业、创新沃土。

在郑岳肖看来，园区运营的核心是服务好企业，因此存量资产运营管理对产品力的要求则更为看重，杨浦科创集团在产品设计上通过各种方式了解企业诉求，根据入住企业的意见再来进行规划设计。除了强调产品思维，杨浦科创集团还注重投融资的发力，除了在不动产层面，更看重科技投资，用来发现优秀潜力型高科技企业，加速科创能力提升。

图：魔方生活服务集团首席战略官胡鼎

作为长租公寓领域的TOP企业，魔方生活服务集团首席战略官胡鼎结合魔方在存量资产管理领域的经验，指出在资产管理核心在于运营。胡鼎指出，数字化与生活的运营对于长租公寓至为重要。魔方通过大数据和数字化手段提升运营效率。通过大量城市数据能够准确测算门店租金、合理估算成本，能够在存量改造前期做到模拟开店，有效规避误判。相对于买房这种投资行为，租房属于消费行为，租客对于生活需求的满足则更为看重。

上海地铁资产投资管理有限公司董事长兼总经理、上海国际股权协会常务理事、不动产分会会长庄巍从地铁存量资产角度解读地铁存量资产运营的难点。作为全球运营公里最长的上海地铁，拥有9.5平方公里的存量资产，有效盘活这些资产正在成为焕发二次生命重要方向。“希望通过不停运，把上海地铁500多个车站进行存量改造，能够在城市更新的背景下，把车站交通功能和城市功能结合更好，更好的服务乘客，最大化发挥资产的经营价值。” 庄巍说。

新周期下学会投资思维切换与持续学习能力

图：CBRE世邦魏理仕中国区投资及资本市场部资深董事宋晓梦

在第二场圆桌对话中，CBRE世邦魏理仕中国区投资及资本市场部资深董事宋晓梦作为本次圆桌会议的主持人与嘉宾围绕“不动产投资与管理：新周期与新动力”展开讨论。

图：建纬律师事务所副主任、建纬（北京）律师事务所主任、上海国际股权协会联席理事、不动产分会副会长宋仲春

建纬律师事务所副主任、建纬（北京）律师事务所主任、上海国际股权协会联席理事、不动产分会副会长宋仲春表示，从近一年来市场环境的感受来看，投资活动大幅减少，房地产并购相关类业务下降很多；从细分行业类型来看，房地产业务由于受房地产市场整体下行的影响，法律服务相关业务更多来自基础设施，如风能、电能等。这实际上反应了政策的执行力，坚持“房住不炒”的调控思路，深深影响房地产行业，从过去的住宅开发向智慧城市、新基建、城市更新、双碳领域转变发展思维。也对从业人员提出新的要求，要保持在新周期中的持续创新和学习能力，咨询顾问行业要比客户更超前一点。

图：华安张江光大园REIT基金经理叶璟

华安张江光大园REIT基金经理叶璟表示，华安张江光大园REIT作为首批试点的REITs，从2021年6月上市到现在，整个经营表现相对比较稳定，从市场反馈和二级市场价格走势来看也受到投资者的认可。叶璟认为，从上市REITs管理的趋势来看，最主要是“行稳致远”，需要持续稳定运营所投资的资产，同时要做好管理能力的提升，并重点关注信息披露、投资者教育等方面的工作。经过一年多试点证明，公募REITs能够有效盘活存量资产，形成投-管-退-投良性资本循环，将成为不动产行业发展的新动力。

图：铁狮门中国区董事总经理张稼纬铁狮门中国区董事总经理张稼纬指出，当前行业正在经历从上升周期到下行周期的阶段，要学会改变投资思维和运营模式。如何适应没有增长或者负增长的财务模型。这也为运营阶段提出挑战，进而要求运营工作前置，主动迎合具有需求的产品，从开始获取项目就要考虑如何退出，做全周期的退出管理方案。面向新的周期，要关注不动产投资的转型方向，后疫情时代生命科学领域值得看好；从地产行业未来发展角度来讲，一定要向科技靠拢，科技是最重要的推动力。图：盈石集团创新平台、创投基金管理合伙人陈亦军

盈石集团创新平台、创投基金管理合伙人陈亦军表示，疫情以来不动产存量领域有两个趋势发现，社区商业被越来越多的政府和地产商所关注，中小体量的，真正解决老百姓刚需的，民生类配套商业非常受关注。另外，近期接到很多合作需求，来自环上海二线发达城市的国资平台，中心城区存量地块的提升。不是简单商业提升，而是提到文旅概念、产业概念，甚至希望联合打造产业基金，在传统商业基础上把文旅包括产业资源能够导入进去，这可能是疫情之后发现的最新的两个趋势。

图：上海国际股权协会监事吴琦担任论坛主持。

图：会议现场

图：会议现场

图：会议现场